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法拍房买下3个月住不了退不了 14.5%税费谁负担?

2019-12-31 09:46:33
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  通过司法拍卖,四川安岳的孟某竞买了一套住宅。然而,3个月过去,不仅产权办不了,还无法入住,也退不了房,这让他十分懊恼。

  和他有着同样遭遇的还有60多户人,而这源于他们和所涉房屋被执行人对税费的缴纳存在争议。拍卖公告中约定“标的物所有涉及的税费及办理权证所需费用和所产生的其他费用均由买受人负担”,买方认为所有税费仅包括应由买方缴纳的正常税费,不包括应由开发商即被执行人缴纳的税费,而被执行人则执意“所有税费”由买受人承担。

  12月29日,成都商报-红星新闻记者从安岳法院了解到,法院于12月27日和税务部门等进行了协调。并将进一步协商,力争尽快解决买受人的办证问题。

  法拍房

  竞拍买房数月 产权办不了也退不了

  孟某是资阳市安岳县人,平时经营小生意。9月20日,他在京东拍卖竞拍了安岳县人民法院公开拍卖的一套住宅。因无其他人出价,他以36.82万元成功竞买了该套位于安岳县城豪森铭家小区,面积为111.95平方米的住房。

  在付清尾款后,他在法院拿到了房屋钥匙及法院出具的《成交确认书》《执行裁定书》及《协助执行通知书》。根据法院出具的相关文书,该房屋原属安岳县晶盛房地产开发有限责任公司,因该公司涉及与安岳某车辆厂改制领导小组的合同纠纷案,由法院执行并委托拍卖,最终成交。

  尽管如此,但小区物业拒不提供电卡、水卡等,前往相关部门也无法办理产权证书。“物业不认(法院出具的文书),只认开发商的。”12月23日,孟某说,如今房屋已成交3个月,但他们产权办不了,无法入住,也退不了房。

  和他有同样遭遇的还有60多户人。今年7月27日和9月20日,安岳县人民法院分两批公开拍卖豪森铭家小区的住房,最终成交66套。“我们现在联系到了63户,都办不了产权,也入住不了。”据反映的买受人康某、蒋某等人介绍,66套住房都是清水房,几个月来,他们多次找过物业、开发商及法院、税务等部门,但至今未解决问题。

  有争议

  税费缴纳比例 买方和开发商各执一词

  孟某等买受人之所以无法办理产权,也无法装修入住,源于他们和所涉拍卖房屋被执行人即开发商对税费的缴纳存在争议。

  “产权要转移到我们名下,买卖双方必须完税。”孟某称,在拍卖成交后,他们缴纳了应由买方负担的契税等,但因开发商安岳县晶盛房地产开发有限责任公司未缴纳应负担的约14.5%税费,导致他们无法办理产权证书,物业也以此为由不提供水电卡等。而以此计算,他们每套房需再缴纳大约5万元至7万元的税费。“我们找了开发商,他们让我们交这14.5%的税费。”

  成都商报-红星新闻记者注意到,法院在两批次的《拍卖公告》第七条均载明,“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后,凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。标的物交付手续由买受人自行办理,所有涉及的税费及办理权证所需费用和所产生的其他费用均由买受人负担。”

  《竞买须知》第十三条也载明,“拍卖标的物所涉及的税费、办理权证所需费用及所产生的其他费用均由买受人负担。”

  对此,孟某、康某等买受人认为,法院公告中的所有税费仅包括应由买方缴纳的正常税费,不包括应由开发商即被执行人应缴纳的税费。他们还称,他们找到法院及税务等相关部门后,得到的解释也是未缴纳的约14.5%税费应由开发商及所涉房屋被执行人负担。

  “主要就是税费该哪个交的问题,开发商不答应,我们也不敢给他们水电卡。”12月23日,豪森铭家小区物业公司铭宇物业的工作人员表示。

现金炸金花  随后,豪森铭家小区开发商即拍卖房屋被执行人安岳县晶盛房地产开发有限责任公司罗姓负责人表示,法院的《拍卖公告》中明确了所有税费由买受人负担,因此,此事需要买方缴清所有税费,开发商才会办理网签过户,买方才能办证等。

  官方回应

  争议税费由开发商缴纳

现金炸金花  这14.5%左右的税费到底该谁缴纳呢?12月23日下午,成都商报-红星新闻记者前往安岳县税务局,该局相关工作人员以纳税人信息需保密为由,拒绝接受采访。

  随后,安岳县人民法院执行局相关负责人介绍,涉及豪森铭家小区的住宅,安岳县人民法院在今年7月和9月经过两次拍卖,共成交66套。在房款到账后,税务部门曾向法院来函,要求法院从中扣税,但法院认为这不属于应当扣税范畴。

  该负责人也证实,法院的《拍卖公告》中确实载明“标的物交付手续由买受人自行办理,所有涉及的税费及办理权证所需费用和所产生的其他费用均由买受人负担”。为让买受人尽快拿到不动产权证并入住小区,案件承办人多次组织被执行人晶盛房地产开发公司(包括晶盛公司“豪森铭家”项目部)与申请执行人进行协商,并到晶盛房地产开发公司、铭宇物业公司进行沟通,并联系安岳县自然资源和规划局局、不动产登记中心、税务局一起协调。

  对于法院公告中的所有涉及税费由买受人承担,该负责人说,他们的理解是,法律规定的应由买受人承担的税费,即正常交易应由买方承担的所有税费,而不是说开发商应交的税费也由买受人交。

  该负责人拿出手机上收藏的《保全与执行裁判规则解读》介绍,最高人民法院的裁判要旨是“当事人可以就司法拍卖过程中税费的承担标准进行约定。但是,在当事人之间没有约定或就竞买公告、竞买须知中关于税费的规定产生争议时,人民法院应当参照民事交易中自助买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准。”“意思就是该谁负担的谁负担,我们和税务局、自然资源局和不动产登记中心、晶盛公司、物业公司及所有买受人都进行了同样的解释。”

  据该负责人透露,包括土地增值税、教育税附加等,目前豪森铭家成功拍卖的住宅确有14%左右税费未缴纳。他说,针对税务部门提出要法院协助扣税的事,法院和税务部门做了正式交涉。在他看来,如果法院直接扣税,损害了纳税主体的程序性权利,税务部门应走正常的催缴程序,因为晶盛房地产公司并不缺乏纳税能力。“按照最高人民法院和国家税务总局之间的复函要求,人民法院在执行中有协助扣税的义务。但我们认为,本案中不具备协助扣税的条件,因为纳税主体并不欠缺纳税能力。”

  那么,买受人至今无法办理产权,也无法入住,又该怎么办?该负责人表示,法院也在努力协调处理此事。

  12月29日,成都商报-红星新闻记者从安岳法院了解到,法院于12月27日和税务部门等进行了协调,会上,法院及税务部门都认为涉及的争议税费应由开发商缴纳。目前,法院仍在和税务等部门进一步协商,力争尽快解决买受人的办证问题。关于入住的问题,法院会在前期工作基础上,敦促晶盛房地产开发公司、铭宇物业公司尽快妥善处理。

  成都商报-红星新闻记者 姚永忠

责任编辑:刘潇堰
关键词阅读:法拍房;税费

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